다음은 남양주·안양 만안·수원 권선일까
부동산 시장은 늘 규제의 빈틈을 찾습니다.
“그럼 다음은 어디야?”
2026년 여름 수도권 부동산 시장에서 가장 뜨거운 질문입니다.
정부는 2026년 6월 30일 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 신규 지정했습니다. 경기도도 이들 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 동탄구와 기흥구는 반도체와 GTX-A 기대감, 구리시는 서울 인접 역세권이라는 이점이 집값 상승을 자극한 지역으로 설명됐습니다. (YTN)
이번 글의 핵심은 단순히 “구리가 왜 묶였나”가 아닙니다.
더 중요한 질문은 이것입니다.
구리 이후 풍선효과는 어디로 갈까.
예전 글에서는 남양주, 하남, 광명을 함께 봤습니다. 하지만 정확히 다시 짚어야 합니다. 하남과 광명은 이미 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책 때 규제지역에 포함됐습니다. 국토교통부 자료에 따르면 당시 경기에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 규제지역으로 지정됐습니다. (국토교통부)
그러니 이번 글에서 봐야 할 곳은 하남·광명이 아닙니다.
진짜 봐야 할 곳은 아직 규제망 밖에 남아 있으면서도 서울 접근성, 교통 호재, 상대적 가격 메리트가 있는 지역입니다.
바로 남양주, 안양 만안구, 수원 권선구입니다.
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구리는 왜 규제지역으로 묶였나
구리는 서울과 맞닿은 경기도 동북권의 대표적인 접경지입니다.
서울 행정구역은 아니지만, 생활권은 서울에 가깝습니다. 광진, 중랑, 강동, 잠실 접근성을 기대할 수 있고, 8호선 별내선 개통 이후 서울 동남권 접근성이 더 좋아졌습니다.
구리의 상승은 단순한 기대감이 아니었습니다. 가격과 거래량이 동시에 움직였습니다.
2026년 5월 연합뉴스 보도에 따르면 2026년 2월부터 4월까지 수도권 비규제지역 중 집값이 2% 이상 오른 곳은 구리시, 화성 동탄구, 용인 기흥구였습니다. 이 중 구리시는 4.16% 올라 서울을 포함한 수도권 전체에서 상승폭이 가장 컸습니다. 같은 기간 동탄구는 3.04%, 기흥구는 2.70% 상승했습니다. (연합뉴스)
거래량도 급증했습니다. 같은 보도에서 직방 자료를 인용해 2026년 1월부터 4월까지 구리시 아파트 거래량은 전년 동기 대비 265% 증가했다고 전했습니다. 동탄구는 136%, 기흥구는 115% 늘었습니다. 가격만 오른 것이 아니라 실제 매수세가 강하게 들어왔다는 의미입니다. (연합뉴스)
결국 구리는 세 가지 조건이 겹쳤습니다.
이 정도면 정부가 그냥 두기 어려운 시장이 됩니다.
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구리 규제 이후 시장은 어디를 볼까
구리가 묶이면 시장은 자연스럽게 그 옆을 봅니다.
부동산에서 풍선효과는 늘 이렇게 움직입니다. 한 지역에 대출, 세금, 토지거래허가 규제가 생기면 매수자는 규제가 덜한 옆 지역으로 눈을 돌립니다.
실제로 구리·동탄·기흥 규제 이후 시장에서 가장 많이 언급되는 지역은 남양주, 안양 만안구, 수원 권선구입니다.
2026년 7월 중부일보 보도에 따르면 동탄·기흥·구리가 규제지역으로 묶인 뒤 수원 권선구, 안양 만안구, 남양주가 들썩이고 있다는 분석이 나왔습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 이번 경기도 내 규제지역 3곳 지정으로 풍선효과가 발생할 경우 남양주시, 수원시 권선구, 안양시 만안구 등이 유력 후보로 보인다고 설명했습니다. (다음)
조선일보도 비슷한 흐름을 짚었습니다. 부동산 업계가 풍선효과 우려 지역으로 수원 권선구, 남양주, 안양 만안구를 꼽고 있으며, 이들 지역은 현재 규제 대상에서 빠져 있다는 공통점이 있다고 보도했습니다. (조선일보)
이제 질문은 구체적으로 바뀝니다.
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후보 1. 남양주, 구리 옆에서 가장 먼저 반응할 지역
구리 규제 이후 가장 자연스럽게 시선이 향하는 곳은 남양주입니다.
이유는 간단합니다.
구리에서 눌린 수요가 가장 먼저 이동하기 쉬운 곳이 남양주입니다. 특히 다산신도시와 별내는 이미 신도시급 주거 인프라가 어느 정도 갖춰져 있습니다. 서울 동북권 출퇴근 수요, 구리 대체 수요, 왕숙 기대 수요가 함께 겹칩니다.
YTN은 구리가 규제지역으로 묶인 뒤 남양주 다산동 역세권 대장 단지 전용 84㎡가 2026년 6월 중순 12억1,000만 원에 거래된 뒤 호가가 최대 12억8,000만 원까지 올랐다고 보도했습니다. 현장 중개업소에서는 구리 규제 발표 이후 호가가 3,000만 원에서 5,000만 원 정도 올랐다는 이야기도 나왔습니다. (한국경제TV)
다만 남양주 전체를 하나로 보면 안 됩니다.
남양주는 매우 넓습니다. 다산, 별내, 왕숙, 평내호평, 진접, 덕소는 시장 성격이 다릅니다. 구리 풍선효과를 직접 받을 가능성이 큰 곳은 남양주 전체가 아니라 다산·별내·왕숙 인접 생활권입니다.
그래서 남양주는 이렇게 봐야 합니다.
구리의 가장 가까운 풍선효과 후보. 하지만 생활권별 차별화가 큰 지역.
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후보 2. 안양 만안구, 동안구 규제의 옆자리
두 번째로 봐야 할 곳은 안양 만안구입니다.
안양은 크게 동안구와 만안구로 나뉩니다. 동안구는 평촌이라는 강한 브랜드가 있습니다. 학군, 상권, 신축·준신축 수요, 지하철 접근성 모두 좋습니다. 그래서 이미 규제지역에 포함됐습니다.
반면 만안구는 아직 규제망 밖에 있습니다.
이 구조가 중요합니다.
부동산 시장에서는 강한 지역 바로 옆의 덜 오른 지역이 항상 관심을 받습니다. 동안구가 비싸지고 규제가 강해지면, 상대적으로 가격 접근성이 있는 만안구가 대체지로 떠오를 수 있습니다.
조선일보 보도에 따르면 안양에서는 평촌이 속한 동안구만 규제지역으로 지정돼 있고, 만안구는 2026년 3월부터 5월까지 1.33% 상승했는데도 규제망 밖에 남아 있습니다. (다음)
한국경제TV도 정부가 동탄·기흥·구리를 규제지역으로 묶은 이후 시장에서는 이미 안양 만안과 남양주 등 주변 비규제지역으로 수요가 옮겨붙는 풍선효과가 나타나고 있다는 지적이 나온다고 보도했습니다. (한국경제TV)
만안구의 핵심은 서울 서남권 접근성입니다.
구로, 금천, 광명, 관악, 사당, 여의도 방면으로 이동하는 수요가 있습니다. 여기에 안양역, 석수, 관악역, 명학, 1호선 축과 재개발 기대감이 겹칩니다. 광명과 동안구 사이에 끼어 있는 위치도 시장의 관심을 받을 수 있는 요소입니다.
하지만 만안구도 조심해야 합니다.
동안구와 만안구의 선호도 차이는 분명합니다. 평촌의 학군과 인프라를 그대로 가져오는 것은 아닙니다. 만안구 안에서도 역세권, 정비사업 가능성, 신축 여부, 도로·상권·학군 차이가 큽니다.
만안구는 이렇게 정리할 수 있습니다.
동안구 규제와 광명 가격 부담 사이에서 주목받는 서울 서남권 대체지. 하지만 단지별 옥석가리기가 필요한 곳.
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후보 3. 수원 권선구, 수원 안의 마지막 비규제 퍼즐
세 번째는 수원 권선구입니다.
여기가 꽤 흥미롭습니다.
수원은 이미 일부 지역이 규제지역입니다. 2025년 10·15 대책에서 수원 영통구, 장안구, 팔달구는 규제지역에 포함됐습니다. 하지만 권선구는 빠졌습니다. 국토교통부 자료에서도 경기 12개 규제지역에 수원 영통·장안·팔달구는 포함됐지만 권선구는 포함되지 않았습니다. (국토교통부)
즉, 수원 안에서 권선구는 상대적으로 규제 부담이 덜한 구역으로 남아 있습니다.
조선일보 보도에 따르면 2026년 3월부터 5월까지 수원 권선구의 주택종합 기준 집값 상승률은 1.41%였고, 수원 4개 구 가운데 유일하게 비규제 지역으로 남아 있습니다. (다음)
권선구가 주목받는 이유는 몇 가지가 있습니다.
하지만 권선구 역시 전체를 하나로 보면 안 됩니다.
권선구 안에서도 호매실, 권선동, 세류, 금곡, 오목천, 고색, 탑동 등은 완전히 다릅니다. 역세권인지, 신분당선·수원발 KTX·수인분당선·신규 교통 호재와 어떤 관계인지, 신축인지 구축인지, 전세 수요가 받쳐주는지에 따라 평가가 갈립니다.
권선구는 이렇게 볼 수 있습니다.
수원 안의 마지막 비규제 카드. 하지만 지역 내부 편차가 큰 시장.
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세 지역을 비교하면
한 줄로 정리하면 이렇습니다.
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지금 시장에서 봐야 할 진짜 신호
다음 규제 후보를 맞히는 것보다 중요한 것은 신호를 읽는 것입니다.
동아일보 보도에 따르면 2025년 11월부터 2026년 5월까지 경기권 규제지역과 맞닿은 18개 연접 비규제지역의 주택 매입액은 약 15조5,882억 원으로, 전년 같은 기간 대비 158.65% 증가했습니다. 같은 기간 서울 증가율 14.9%, 경기 전체 증가율 77%를 크게 웃돌았습니다. (동아일보)
이 수치가 말해주는 것은 분명합니다.
돈은 규제를 피해서 움직이고 있습니다.
그래서 다음 세 가지를 봐야 합니다.
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남양주·만안·권선 중 어디가 가장 유력할까
단기 관심도만 보면 남양주가 가장 빠르게 반응할 수 있습니다.
구리와 붙어 있고, 다산·별내라는 신도시급 생활권이 있으며, 구리 규제 이후 대체 수요가 이동하기 쉽기 때문입니다.
하지만 규제 후보로서의 긴장감은 만안구와 권선구도 만만치 않습니다.
만안구는 동안구와 광명이 규제지역이라는 점이 중요합니다. 서울 서남권에서 규제를 피해 움직이는 수요가 만안구를 볼 수 있습니다.
권선구는 수원 안에서 유일하게 비규제지역으로 남아 있다는 점이 강합니다. 영통·장안·팔달이 묶인 상황에서 같은 수원 생활권을 원하는 수요가 권선구를 볼 수 있습니다.
그래서 전망은 이렇게 잡는 것이 좋습니다.
이 세 축을 동시에 봐야 합니다.
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투자 관점에서는 어떻게 봐야 할까
지금은 “규제 전에 빨리 사자”는 심리로 움직이기 쉬운 시장입니다.
하지만 이럴 때일수록 조심해야 합니다.
따라서 남양주, 만안구, 권선구를 볼 때는 단순히 “다음 후보”라는 말에 흔들리면 안 됩니다.
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결론: 구리 다음은 하남·광명이 아니라 남양주·만안·권선이다
구리가 규제지역으로 묶인 이유는 분명합니다.
서울과 가까웠고, 교통 호재가 있었고, 가격과 거래량이 빠르게 움직였습니다. 정부는 이 흐름을 과열 신호로 봤습니다.
그렇다면 다음에 봐야 할 곳도 같은 방식으로 찾아야 합니다.
그래서 지금 봐야 할 곳은 세 곳입니다.
이번 시장의 핵심은 “어디가 좋다”가 아닙니다.
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이 질문에 답할 수 있는 지역만 살아남습니다.
구리 규제는 끝이 아닙니다.
서울 접경지와 수도권 비규제지역의 두 번째 움직임이 시작됐다는 신호입니다.
그리고 그 다음 지도 위에는 남양주, 안양 만안구, 수원 권선구가 올라와 있습니다.